房屋交付阶段的交房风险有哪些：

一、如何认定商品房交付的时间

根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。一般而言，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权属交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权属交付的期限进行约定，并约定违约条款。具体：（1）在法律、法规及当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即为合同约定的房屋交付使用，表现形式之一为“交钥匙”。但并不意味着卖方已经履行完毕合同义务，卖方还有义务协助买方办理过户登记。（2）如果当事人约定房屋的交付使用不仅是房屋占有使用，还应办理房屋所有权转移登记的，出卖人应按约定履行义务。

二、商品房具备交付条件的判断标准

备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的前提。我国商品房买卖合同范本里规定了四种可以交付的情形：商品房经验收合格；商品房经过综合验收合格；商品房经过分期综合验收合格；商品房取得住宅交付使用批准文件。如果合同当事人约定第一种情形为商品房交付条件，则以开发商取得建设管理机构颁发的《竣工验收备案证》为准，未取得视为不具备交付条件。如果约定第二、三、四种为交房条件的，则以开发商取得房地产开发管理机构颁发的《房地产开发经营项目交付使用许可证》为标准，未取得视为不具备交付条件。如果当事人约定除上述四种情况以外的交付条件的，则以开发商取得《建筑工程竣工验收备案证》视为具备交房条件；如果约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，则以综合验收为交付条件标准；高于综合验收标准的，以约定为主。

三、能否要求开发商对不具备交房条件的交房承担违约责任

开发商不能交付验收合格的房屋，就是指开发商于交付期限届满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。包括以下两种情况；（1）在约定的交付期满前，房屋虽然不具备交房条件但是已经交付给购房者使用的。（2）在约定的交房期限届满后，购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。对于以上两种情形，开发商都应该承担逾期交房的违约责任。因为交房包括开发商在约定期限内将商品房交付使用及交付的房屋应当具备交付的条件两层意思，缺一不可。

四、房屋风险责任的负担

所谓风险责任是指因不可抗力或意外事件等不可归责当事人的事由而导致标的物的毁损、灭失。一般而言风险责任是随着标的物所有权的转移而转移的。由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件的，所以房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异，房屋交付以后变更登记之前，标的物风险如何负担？《解释》第11条第2款规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

五、开发商逾期交房的责任确定

具体情况具体分析：（1）开发商未按照约定期限交房的。这种情况是开发商的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限交房。另外，对于开发商要求购房者先签署收房文件后验房的，购房者有权拒绝收房。（2）购房者合理拒绝收房视为开发商未按期交房。该类情况又分为两种，一种是开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房；另一种是房屋质量问题，何种程度的质量问题可以成为购房者拒绝收房的理由，主要有“房屋主体质量不合格”、“房屋质量问题严重影响居住”。凡是收房后发现的质量问题，都属于瑕疵担保范畴，不属于逾期交房责任，可另行主张权利。

逾期交房时开发商免责事由主要有不可抗力，对于因第三人的原因导致逾期交房的，开发商不能免责并承担责任后可向第三方追责。对于因政府政策原因或因规划改变而导致开发商不能按期交房的，对于这类情况一般归类于情势变更。

六、开发商逾期交房的责任承担

主要有：（1）购房者有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应继续履行。（2）购房者有权要求支付违约金并解除合同。解除合同的事由分为法定解除与约定解除两种。合同解除的，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（3）购房者有权要求赔偿损失。当事人约定违约金的优先适用违约金，违约金过高或过低的法院可适当调整。未约定违约金的才适用《商品房买卖合同解释》第17条的规定按照同类房屋同地段同时间租金标准确定。

七、书面交付通知是否为交付的前提条件

司法实践中，如果因出卖人未向买受人发出书面的交付通知，致使其延迟收房的，买受人可向出卖人主张逾期交房的违约金。法院通常要求出卖人提供通知的证据，并且有可能不认可电话、短信、电子邮件、普通信函等公告形式，即使快递回执单也要有买受人的签字才能有效。因为依据《商品房买卖合同示范文本》第11条的规定，商品房具备交付条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《商品房买卖合同解释》第11条规定买受人接到出卖人的书面通知，这里也规定出卖人应当书面通知买受人交房。

八、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》的性质

两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属于出卖人的法定义务，所以上述两书的交付属于出卖人交付房屋的一个必要条件。在合同履行的过程中，出卖人交付房屋时没有提供两书的，如果合同有约定按照合同约定处理；如果合同没有约定或约定不明的，买受人依据上述规定拒绝收房的，应该认定出卖人不具备交房条件，卖房者由此承担逾期交房的违约责任。对此，福建省高级人民法院民一庭《商品房买卖解答》第23条有具体解答。