物业项目精细化管理思路

物业管理企业目前正面临严峻的生存挑战。市场环境日趋恶劣,开发商高品质要求与物业管理低档次运作矛盾突出,业主维权意识增强,运营成本直线上升,员工流动性大,执行力差等问题严重困扰物业管理的良性运作。

而物业项目管理则是企业运作的核心,项目经理的执业能力直接关系到项目运营结果与客户满意。如何提升项目经理的执业能力,如何运用精细化管理的思路和方法寻求解决对策,是目前行业急需解决的问题。

项目经理在物业项目管理过程中往往要面对建设单位工程遗留问题、团队员工难管理问题、现场品质无法保证问题、钉子户难缠问题以及项目经营困难等一系列问题。项目精细化管理无疑就是最好的工具。

第一节:什么是精细化管理?

一、精细化管理的起源与发展

二、物业项目精细化管理解析

第二节:物业项目-如何应用精细化管理?

物业项目管理

一、物业项目前期管理-如何应用精细化管理?

1. 存在焦点问题一:如何确保物业管理定位与房地产项目匹配?

2. 存在焦点问题二:开发商遗留问题,责任转嫁到物业管理(工程质量、设备设施、销售承诺);

3. 存在焦点问题三:开发商/业主/物业责任不清,最终物业公司买单(施工/接管验收/二次装修);

4. 存在焦点问题四:业主认为开发商与物业是一伙的,房屋买卖与物业服务混为一谈;

二、物业项目内部管理-如何应用精细化管理

1.存在焦点问题一:同样的工作内容不同的员工其结果往往差异性很大,如何解决员工不会做的问题?

2.存在焦点问题二:员工没有责任心,得过且过,如何解决员工不想做的问题?

3.存在焦点问题三:员工执行力不强,凡事打折扣,如何解决员工做不好的问题?

三、物业项目现场管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一:安全问题防不胜防(防盗、防火、防高空抛物、防电梯事故);

2. 存在焦点问题二:设备维护成本与能耗成本高居不下(电梯、空调、安防系统);

3. 存在焦点问题三:房屋年久失修,缺乏维修资金,物业公司修也难不修也难;

4. 存在焦点问题四:分包方说的和做的不一样(员工素质低、质量不稳定)

四、物业项目客户管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一:客户沟通困难,业主不讲理,认为物业没做事;

2. 存在焦点问题二:什么事都投诉物业,邻里纠纷多,公说公有理,婆说婆有理,清官难断家务事,业主动不动就以不交管理费来说话;

3. 存在焦点问题三:钉子户难缠,上辈子做了孽,这辈子做物业;

五、物业项目经营管理-如何应用精细化管理

1. 存在焦点问题一:物业管理收费难,钉子户收费难上加难;

2. 存在焦点问题二:多种经营看似好,做起来风险大,利润低;

3. 存在焦点问题三:工资年年涨,成本年年增,物业费十年如一日;

第三节:物业项目-如何建立精细化管理?

1、如何培育员工树立精细化管理的观念?

2、如何建立精细管理制度体系?

3、如何进行绩效管理与考核?

4、如何有效提升员工执行力?

5、如何培育一支优秀的员工队伍?

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