管理一个物业项目，要求项目的负责人不仅要知识面广、专业能力强，而且要有坚定的信念，一定的抗压能力和自我控制能力，更要有宰相肚的度量去对待人和事。多年从业经验的孙凡老师认为一个物业项目管理者应具有以下六大能力。

一、要有扎实的专业理论知识武装头脑

物业服务工作涉及到专业方面的如：项目投标、前期介入、接管验收、房屋装饰装修管理、物业日常管理服务（安全管理、设施设备管理、财务管理、保洁管理、绿化管理、经营管理及客户服务管理）；

在专业工作延伸到社会及其他方面的如：与政府及相关单位的关系协作（如司法部门、行政主管部门、公用事业单位等）、小区精神文明建设、业户的宣传教育、业户矛盾纠纷处理等，都要求物业项目负责人必须有一个扎实的专业理论知识来武装头脑，必须熟悉相关的法律法规、政策，并不断学习行业新技术、新观念、新知识，为项目的发展方向和自己在项目的管理中提供正确的决策依据；为培训员工及指导各岗位的工作提供有力支撑；为处理重大事件和突发事件提供有力保障。

二、要积累一定的实际操作经验

物业管理是一个物业项目的连贯服务过程，前期的一切工作一定要想到今天和以后，当前的工作更要考虑到长远，才能做好未来物业管理。如果缺乏一定的实践经验是不可能从物业管理专业的角度和物业使用人使用物业的实际出发去安排工作的。

例如公司一个刚接管的项目由你来负责，当你了解了项目的基本情况和熟悉了项目的物业现场后，没有实践经验你就无法对项目的整体情况做出正确评估；也无法做出符合项目实际情况和未来发展的管理方案；更不能以成熟物业管理的标准去做好眼前的工作，你的工作就不能瞻前顾后。持续做下去，既管理不好物业，服务不好业主；也不利于团队的成长和公司的发展。

三、要有一定的合同管理能力

要充分发挥与物业管理服务活动有关的合同管理，科学拟定物业工作中的各类合同、协议，是规范物业管理活动的重要执行依据。

首先，要对物业的建设单位与物业各关联主体所签订的《施工合同》、《设施设备安装合同》、《物业买卖合同》等一切与物业管理服务有关的合同进行整理，并要求物业公司相关管理人员学习，明确物业公司对不同类合同的主要管理责任人；

其次，物业公司自进行项目接管开始，就要依法、科学、严肃、认真的对待各类合同的协商和签订，确保合同内容的全面和责任的明确。

四、要有一定的计划、组织能力

一个物业项目的工作涉及方方面面，千头万绪。所以，制定科学、合理的计划是干好工作的基础。计划的制定要立足项目的管理定位，根据物业的概况和实际工作内容，由项目负责人制定总的工作计划，各部门根据项目负责人的工作目标和总计划制定各部位、各岗位工作计划。这样制定出来的计划更贴近工作实际，能够上下目标统一，更有利于相互协作和执行。

物业管理服务是劳动密集行业。工作中需要解决很多事，管理很多人，科学严密的组织能使各部门各岗位有效行动起来，为了共同的目标去努力，执行共同的计划，完成各自的工作任务。

因此，物业项目负责人一定要加强组织能力和组织意识的培养，要合理的进行组织架构设置、岗位配备及明确职责，充分利用人、财、物等资源的进行优化配置，使其发挥起最大的工作效益。要定期组织召开工作例会、业务培训会、突发事件演练，定期组织工作质量检查，及时进行岗位指导，定期组织员工沟通互动，定期组织协调工作遇到问题等，一切需要项目负责人组织解决的问题都要通过组织功能在物业工作中发挥最大的效益，确保公司管理的规范和健康发展。

五、要有很强的执行能力和创新能力

没有执行力再好的制度、再好的计划，等于零。作为项目负责人，一方面要带头执行好公司的各项规章制度；另一方面要培养团队执行力，培养员工对于任务听清楚、理解清楚、不折不扣执行的能力。

良好执行力与创新能力的有效结合，对改进工作方法，提升技术水平，提高工作效率的和工作质量具有十分重要的意义。创新可以是工作方式方法的创新，也可以是新技术应用的创新。工作方式方法创新就是在不违背工作原则的前提下，持续改进工作操作至最简单、最佳完成任务的操作流程和办事方法。

技术创新在日常工作中更为常见，例如工程部利用时钟控制器改进灯具、设备控制开关，照明灯具及设备改良；保洁根据不同的地板加工制作不同的清拖工具等。

总之，员工在不折不扣完成工作任务的过程改进固有的工作方法、方式，以及发明、改进工作工具的能力，都是创新能力的提高，项目负责人一定要提倡和鼓励。

 六、要具备识人、用人、管好人的能力

作为劳动密集型企业，不一定非要有伯乐发现千里马的眼光去寻找人才，但一定把好人才招聘关。可通过多种形式的招聘渠道广发招聘信息，能够在充足的应聘对象中选择最合适招聘岗位所需的人才；

能否用好人是发挥生产力和人才效益的关键。要尊重人才的优点和缺点，用其所长，避其所短。要根据人才的专业和特长，用专业的人做专业的事；

让员工按照你的计划完成工作任务，关键在于管好人。

一要加强企业文化建设，引导员工的言行好似春雨润物细无声似的全面、透彻，使员工自觉规范自身言行举止，身心自然融入团队，企业文化建设内容中的公司简介、企业使命、企业愿景、项目管理定位、工作纪律、员工修养等可以促进员工对公司的认可、统一思想、端正态度、规范言行；

二要健全系统的内部管理制度，包括人事管理制度、岗位职责、操作流程、奖罚条例，给员工营造一个良好的工作环境和轻松的工作心情；

三要不断加强领导力和管理艺术修炼，让员工感受到：在这个公司工作有方向、能不断进步、能实现人生价值；跟着你干，虽然辛苦但很开心，虽然严厉但不委屈，压力虽大但不断成长；自然服从指令，诚恳接受批评。

古人云：“大将无能，累死三军”。作为一个物业项目负责人，只有常常反省自身的缺点和工作的不足之处，通过不断的学习去完善自身才干，才能最大限度的减少或避免差错，带领下属干好工作，造福业主；发展企业；成就自己；成就他人！