目前，房地产市场的走势疲软，房屋价格大幅度下跌，在房地产市场陷入低迷状态及相关房地产法律、法规不断出台的新形势下，房地产开发商与业主之间的纠纷已不局限丁传统的迟延交房、迟延办证，而是出现了许多新类型，纠纷呈多样化发展趋势。作为房地产开发商如何防范商品房交易过程中与业主之间的纠纷，特别是防范可能引发集团诉讼和集团索赔的法律风险显得尤为重要。

孙凡老师根据实务经验，并结合我国现行有关处理商品房买卖合同纠纷的法律、法规，列举了房地产开发商经常会遇到的几类与业主之间的交房纠纷，并提出相应的对策。

  一、房地产开发商与业主之间的纠纷类型

（一）商品房买卖合同纠纷的历史沿革

由于早期的房屋买卖合同不完善，开发商履行合同不规范，且当时房地产市场处于上升阶段，因此商品房买卖过程中产生的纠纷主要以延期交楼、延期办证居多，业主一般主张的是迟延交楼或迟延办证违约金，少数要求解除房屋买卖合同u随着房地产市场的逐渐完善、成熟，加上近一年来房地产市场陷入低迷状态，开发商与业主之间有关商品房买卖合同的纠纷出现了，许多新的变化，包括但不限于销售广告不实、房质量问题（如劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等）、变更规划、设计（货不对版）、房价下降业主断供和要求退房或补偿、车位和车库的归属、本体维修基金问题、物业管理纠纷，等等。

（二）当前，几种常见的商品房买卖合同纠纷类型及开发商应承担的法律责任

1．销售广告不实

开发商虚假宣传、隐瞒楼盘瑕疵、承诺未兑现等应归属于此类型。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷案件司法解释）第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

如有关商品房的销售广告、宣传、承诺等被认定为要约，开发商未能履行或兑现的，则须承担相应的违约责任。一般开发商与业主在合同中对此违约责任约定不明确，故司法实践中，一般酌定开发商承担此类责任的标准为支付购房款1%一2%的违约金。

2．房屋质量问题

房屋使用劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等均属于此类型。商品房买卖合同纠纷案件司法解释第12条、第13条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以白行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

此类纠纷中，开发商承担的责任主要有退房、保修、赔偿损失。在出现赔偿损失的情况下，业主对其所遭受的损失负有举证义务。鉴于一般情况下，业主很难对所受损失进行举证，即使在诉讼中，也要经过鉴定、评估，诉讼周期漫长，对业主来说并非有利。因此，总体上，开发商承担的主要还是保修责任。

3．开发商变更规划、设计

此类纠纷，俗称货不对版，如实际户型和规划户型不一致等。《商品房销售管理办法》第24规定，地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商晶房销售后，房地产开发企业得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

此类纠纷中，包括擅自变更、经批准和同意变更。无论是哪种类型变更，开发商均要承担相应的违约责任，而擅自变更的情况下，开发商还可能要受到行政处罚或者被行政主管机关撤销颁发的《规划验收合格证》。

4．房价下降，业主断供、要求补偿、退房

房屋价格下降，可能出现：

 (1)业主断供

在房屋销售过程中，在银行取得贷款房屋的他项权证之前，会约定由开发商针对业主的贷款承担保证担保责任，该责任通常约定为连带保证责任。开发商在签订了上述合同的情况下，若业主选择断供，或者出现群体性断供，银行起诉业主，开发商则面临着承担连带保证责任的法律风险。

(2)业主以各种理由拒绝入伙，日的是要求补偿或者退房

房屋价格大幅度下跌，部分业主面临着难以承受的供楼压力，遂在新楼盘入伙日寸，以各种理由拒绝入伙，目的是得到补偿或者解除房屋买卖合同。从法理上分析，房屋价格上涨、下跌均是市场行为，法律、法规并未对该市场行为产生的后果作出规定，在没有充分证据证明业主可以拒绝入伙即开发商存在违约的前提下，开发商无须承担由此引起的迟延交房、解除房屋买卖合同的责任。但是，开发商如果存在迟延交房、可导致解除房屋买卖合同的违约行为时，则要承担相应的法律责任；同时，不排除出于政策原因，开发商存在为房价下降牺牲一些利益的可能性。

5．车库、车位的归属问题

《物权法》第74条规定，车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

因物权法对车位、车库的规定较为笼统，缺乏可操作性，理论界仍存有争论，而司法实践中对该问题亦未能形成共识。一般来看，车位属于业主共同所有或人防部门所有的，如开发商无故侵占了车位，则应返还车位及由此取得的收益。

二、房地产开发商应如何防范并应对和业主之间的纠纷

针对目前几种常见的房地产开发商与业主的纠纷类型，本所根据实务经验，结合有关法律、法规，提出了相应的对策。

(一）销售广告不实

在司法实践中，判断销售广告是否构成要约，主要的客观标准为：允诺具体明确，并对缔约及房屋价格有影响，因此，开发商在这一点上应注意收集相关证据以证明有关楼盘的销售以及定价并非依赖于销售广告中的表述；如果存在规划变更经批准等情况，应作为证据提交作为补充应对措施。

（二）房屋质量问题

鉴于如果不是出现可解除房屋买卖合同的房屋质量问题，开发商一般承担的是保修责任，

因此，对出现的房屋质量问题，属于保修范围的，开发商不应怠于履行保修义务，与业主扯皮，避免损失的扩大，导致日后旷日持久的诉讼，同时进行任何维修时均要形成书面证据，做好证据保全工作。另外，房屋质量的保修通常属于施工单位的职责，当业主要求开发商履行保修义务时，开发商应及时联系相关的施工单位，要求施工单位履行对开发商的保修责任。

（三）房地产开发商变更规划、设计

无论是擅自变更还是经批准和同意以后变更，对开发商来说，都将承担很大的法律风险，故两种行为均是不可取的。因此，开发商应严格按照即定的规划、设计进行开发建设，如果确需变更，应遵守法律规定，报经审批，并在变更确立以后及时通知业主，建议通知以书面的形式发出，并注意要求业主签收，以防日后万一发生纠纷可以作为书面证据。

（四）房价下降，业丰断供、要求补偿、退房

业主采取断供、以各种理由拒绝入伙，真正的目的在于得到一定的补充或者退房，有鉴于此，首先，开发商应严格履行房屋买卖合同的各项约定，避免出现违约行为，同时积极提升楼盘品质，尽可能避免出现业主有可以突破的缺口。其次，开发商应拿出足够的诚意，积极面积上述业主的行为，并制定一些有效的措施，缓解业主的不满情绪，比如对业主提出的质量问题积极进行修复；在某些情况下，可以作出适当的补偿。针对入伙，可制定详细的入伙流程，包括何时发入伙通知书，业主的异议如何处理，处理完毕如何通知，如何保全证据等。每一个环节，需要签收、签字的，应做好相应的记录，以便诉讼发生时做到有据可查。

（五）车库、车位归属问题

因物权法有关车库、车位的规定实务上缺乏可操作性，而司法实践中对由此引起的纠纷，意见亦未能达成统一。因此在该问题理论和实践尚不成熟、完善的情况下，开发商应遵循物权法有关车库、车位规定的原则，在与业主签订商品房买卖合同时，对该问题约定明确，以便日后产生纠纷时做到有据可依。

总之，从总体上来说，孙凡建议，开发商在日常的营运过程中，应做到：(1)密切关注房地产业的立法动态和有关政策，加强相关法律、法规的学习和培训，提高企业的法律意识和防范法律风险的能力。可邀请有丰富房地产诉讼和非诉经验的专业律师对企业员工进行业务培训，提高企业员工对房地产司法实践掌握程度和解决实际问题的能力。(2)加强日常的合同管理，高履行能力。在签订房屋买卖合同过程中，充分发挥专业律师在防范法律风险方面的重要作用，在签订合同时做到严密、完善、对法律规定不明的方面予以充分重视，并预先设定可预见性的相关条款，有效地避免签约环节的失误和疏漏。(3)一旦发生纠纷，应积极应对，不可逃避，应及时制定有效的处理方案，在必要时，可成立调停小组，并邀请专业律师参加，和业主进行沟通，大事化小，小事化无，尽量避免事态发展成群体索赔或集团诉讼。